前两天，终于看到房地产市场年中报。

感谢房协坚持做报告，让我们有个窗口了解市场。

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说几点个人观后感。

首先是基本行情，现在楼市究竟怎样了？

年之后给我整体印象，是市场一直萎靡不振。益阳处于全国市场传导末端，年还有延时，感觉热度犹存。

今年上半年呢？年中报显示，1-6月中心城区网签量68万方，同比增46.74%。看这增幅蛮厉害，应该是反弹了吧？大家注意这是同比，去年上半年新冠爆发，有好几个月是报废的。

因此谨慎保留看法，益阳市场仍没站起来。（根据延时经验，应该也是一二线率先起来，但暂时还没迹象。）

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这种情况下，还怎么买房呢？

粗糙分三类来看，一是刚需，非买不可的，其实不用太纠结市场冷热。当然遇冷时买更好，像现在价格基本控了下来，只有头部几个盘在蹦。挑性价比高的板块，去比对几个楼盘，基本就出来了。

二是土豪改需，或专业投资的，保持眼光向上，盯住大牌、大盘，甚至贵的（基本贵的自有道理）。根据二八定律，不管到什么时候什么行情，顶级产品都自有价值，不缺追捧接盘的。

最难的是第三种中间买家，也就是普通投资者。

往上够不着，或压力太大；往下一大片楼盘难以分辨，尤其现在市场沉浮不定，一不小心上错船，跟着漂流个两三年……

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接下来，才是今天重点要说的：上半年投资置业热点在哪？

也就是益阳人现在是怎么做的？最爱买哪些板块，又选了什么品牌与楼盘。悄悄从实操中得到借鉴，摸到些方向。

来看下图排行榜，益阳上半年网签套数前15，其中主要涉及五个区域：

①老中心：步步高·益阳新天地（第1）

②新中心：建工城·城市之光（第2）、建发央著（第12悦发央著）

③环梓山湖：碧桂园·梓山府（第4）、宝基广场（第5）、荣盛·中央御府（第7）、梓湖馨苑（第14紫玉鑫城）

④城东：客天下（第3）、中交·世通新城（第9）、保利·时光印象（第10）、中苑·风华（第8宝基风华）、金科·集美东方（第6）、奥地利春天（第15）

⑤资阳：恒大名都（第11）、愿景·朗悦府（第13）

参照前面三种买房类型，基本可以这样对号入座：

老中心功能比较复合，刚需与大小投资者都有；

新中心配套更高端，以土豪型投资者为主；

梓山湖同样属于新中心，但区域大、楼盘不一，也吸引了部分初级投资与刚需；

快速发展中的城东，则以刚需与初级投资为主；

传统价格洼地资阳，刚需自住比例更大一筹。

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下半年该怎么买呢？会沿袭以前的热点，也会发生明显变化。

接下来的重点，个人概括为“一心三片”：市中心+城东板块+资江北岸+高铁新城。

市中心配套多、资源优，像桃花仑、益阳大道，只要出现好项目，很容易大受欢迎。步步高·益阳新天地高居榜首，建工城·城市之光开盘一个月便登上亚军，就说明了这一问题。

并且市中心大有潜力可挖，桃花仑老市委城投·龙麟府火热认筹，益阳茶厂启动棚改，建工城·城市之光只是开端，整个建工项目是一座千亩大城。

很长一段时间内，市中心仍将是置业热点。

桃花仑步步高·益阳新天地

益阳大道建工城·城市之光

梓山湖依然较热，4个项目进入销售前15。但板块整体开发高峰已过，慢慢退出投资热潮。取而代之的是其他板块兴起，也就是上面所提“三片”。

一是城东片区，热点聚焦在迎宾东路。中交、保利、客天下三巨头，让这里从零散开发，走向成片崛起。随着城东更大范围退二进三，更多项目与配套落地，区域价值已处在爆发前夕。

资江北岸中铁项目

二是资江北岸，资阳一直被认为刚需大本营，上半年进入销售榜单的恒大名都、愿景·朗悦府，也是主打性价比，而中铁很快将彻底改写这一局面。

从一线江景大盘中铁·银城江月，到文昌路现代城市CBD，中铁定格超千亩央企大城。目前中铁·银城江月正全城火热认筹，预计7月底开盘，估计又将一骑绝尘直登榜首。

三是高铁新城，现在高铁站房与路网，正紧密建设，虽然还只有城投与奥祥悄然拿地，但一场热潮正在酝酿，无疑将成为下一个置业热点。

了解了“一心三片”，不仅关系下半年楼市投资，将影响下个五到十年。