致广大市民：

为进一步加强农村农民建房管理工作，拓宽社会公众了解和参与城乡建设的渠道，进一步提升城乡建设的品位。现将《益阳市农村农民住房建设管理办法和益阳市民居建筑设计方案》，在益阳电视台、益阳日报、益阳在线予以公示，征求公众意见。

如对本管理办法及建筑设计方案有意见、建议，请在公示期间内来电或来信。

联系方式：

益阳市住房和城乡建设局-。信件寄往益阳市住房和城乡建设局城乡建设科， 　　益阳市住房和城乡建设局

　　年1月9日

　益阳市农村农民住房建设管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

　　第一条为进一步规范农村农民住房建设管理行为，改善农民居住环境，维护农民权益，加快推进社会主义新农村建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，结合我市实际，制订本管理办法。

　　第二条本市行政区域内各城镇规划区以外的农村农民住房建设和管理，应当遵守本办法。

　　已经纳入在城市规划、县城规划、镇区规划和集镇规划以及《益阳市城市规划区和城市规划区以外“五线”和“两路”两侧控制区农村村(居)民住宅建设管理办法》确定的规划建设用地范围以内的村庄部分区域内农民住房建设和管理，按相应规划区规定执行。

　　第三条本办法所称农村农民住房，是指农村集体经济组织成员使用本村集体土地建造(含新建、扩建、改建、迁建等)供本人家庭居住或使用的房屋(包括居住用房、附属用房等)。

　　第四条农村农民住房建设遵循“一户一宅、建新拆旧”以及“先规划、后用地，先审批、后建设”的原则。

　　第五条引导和鼓励农民适度集中连片居住，按统一设计的住宅建筑设计图纸建设住房，确保一定区域内农民住房统一建筑格调，构建环境协调，用地节约的美丽乡村风貌。

　　第六条积极发展农村住宅产业，鼓励农民建设“节能省地、绿色环保、优质价廉”的产业化住宅;坚持建设与保护并重，做好传统村落和特色村庄的保护与开发工作。

　　第二章规划与设计

　　第七条乡镇人民政府科学制定土地利用总体规划、镇域村庄布局规划以及农村农民住房建设定点规划并报县(市、区)人民政府。

　　第八条制定农民住房建设定点规划，要结合集镇建设、新农村建设、农村土地综合整治，按照“尊重意愿、量力而行、方便生产、改善生活”的原则，因地制宜推进集镇和中心村建设，严格控制单户分散选址建设，引导农民适度有序向集镇及规划的居民点集中居住。

　　平原地区宜以行政村或者以几个村民小组联合为单位规划小区式农民居住区;丘陵地区宜以几个村民小组联合或者以自然村落为单位规划农民相对集中居住区;山区宜以自然村落或者以村民小组为单位规划农民集中建房点。每个建房点规模不宜少于10户。

　　第九条市、县(市、区)住房和城乡建设局、乡镇人民政府和村委会按照安全、适用、经济、美观、特色的原则，组织编制农村住宅建筑设计示范图集。按照如下要求组织住宅建筑设计：

　　(一)按照“益阳传统、时代精品”的总体要求打造具有地方特色的现代民居。民居设计要体现五大要素，即青瓦顶、花格窗、封火墙、穿斗架、灰白色。布局须以“一”字型为主体，“L”型、三回合为辅，户型以单体、双联、联排等为主，着力形成益阳民居的地域特色。

　　(二)按照控面积的要求，开展农村住宅建筑设计。占地面积限平方米以内，楼层控制在3层以下，每户房屋建筑面积一般不得超过平方米。

　　第十条乡镇人民政府、村委会选择当地大多数村民接受的住宅建筑设计示范图，作为当地农民住房建筑的审批方案。并以村规民约的形式固定下来，坚持长期使用，逐步形成当地住房特有的风格。

　　第十一条农村农民建房必须符合土地利用规划和农民住房建设定点规划。确需分散选址建设的，应当先经过定点审批，并按当地统一选用的住宅建筑设计示范图建设;不得在地质灾害隐患点选址，不得占用基本农田，不得破坏生态环境、损毁古树名木、损毁历史文化遗存建房，不得影响公路交通、水利、电力、通讯、燃气、供水等设施。

　　第三章建设用地

　　第十二条农村农民住房建设应当严格控制用地面积，每户农民家庭只能拥有一处宅基地，用地面积原则上不超过平方米。

　　第十三条农村农民申请分散建房的，优先使用原有宅基地、村内空闲地和未利用土地。

　　农村农民可以在归并的中心村或者集镇异地申请集体建设用地建房，但不得再向村小组提出建房用地申请，且须拆除原有住宅，退回原有宅基地。

　　第十四条乡镇人民政府组织和指导村委会、村民小组，对农民住房建设定点规划区内已经承包到户的土地，采取收回、调换、流转或者经济补偿等方式，收回土地承包经营权，保障农民相对集中居住的目标顺利实施。

　　对居住地较远、交通条件差、生存条件恶劣的散居农民，可采取移民方式，异地搬迁到集中建房点居住。

　　第十五条农村农民建房涉及占用农用地的，应当先行办理农用地转用审批手续。农用地转用由乡镇人民政府按批次逐级上报市人民政府批准。

　　第十六条农村农民建房用地实行计划管理。县市区人民政府每年应当优先安排农村农民建房用地计划指标，保障用地需求。农用地转用指标不足的，可以通过城乡建设用地增减挂项目折抵指标和旧村改造置换指标解决。

　　第十七条农村农民建房确需使用耕地的，应当由建房申请人或其所在村民小组负责补充数量和质量相当的耕地，也可以由县市区人民政府向建房申请人统一收取耕地开垦费，用于耕地占补平衡。

　　第四章申请与审批

　　第十八条农村农民符合下列情形之一的，可以申请住房建设：

　　(一)原有住房危旧或面积狭小，需要新建或改建的。

　　(二)因发生或防御自然灾害，需要拆迁安置的

　　(三)达到法定结婚年龄、确需分户建房的

　　(四)因征地拆迁或村庄建设需搬迁而未安置的。

　　(五)不符合新建房屋条件，但自愿放弃原分散居住的住宅用地，向集镇、中心村和农民集中居住区集居的;

　　(六)经依法批准，回原籍落户,需要新建住房的;

　　(七)外来人口依法落户成为本村集体经济组织成员后,需要新建住房的;

　　(八)法律法规规定可以申请建房的其他情形。

　　第十九条农村农民住房建设申请，有下列情形之一的，不予批准：

　　(一)申请的选址地不符合土地利用总体规划、村庄布局规划或其它规划要求的;

　　(二)原有宅基地面积达到规定标准，能够解决分户建房而申请另选地址建房的。

　　(三)农村农民将原宅基地及其住房出卖、出租、赠与或改作它用，又申请新建住宅的;

　　(四)原住房虽因项目建设征地拆迁，但已得到重新安置的;

　　(五)村内有空闲地、原住宅地未利用又申请占用农用地的;

　　(六)户口已迁出又向原集体经济组织申请建房的;

　　(七)影响交通、水利、电力、通讯、供水、供气等设施的;

　　(八)分散选址位于山洪地质灾害隐患点的;

　　(九)申请的选址土地权属有争议的;

　　(十)违法违章建房未处理结案的

　　(十一)法律法规规定不得批准的其它情形。

　　第二十条农村农民住房建设申请的报批，按照下列程序办理：

　　(一)申请。申请人向村民小组提出住房建设书面申请，村民小组初审后认为符合申请建房条件的，报村委会审查。书面申请应载明下列事项：

　　1.申请人姓名、身份证号码、年龄、住址、家庭人口及户籍、是否是本村集体经济组织成员。

　　2.原有住房面积、宅基地面积。

　　3.是否符合分户建房条件。

　　4.选址是否符合村庄规划，是否存在土地争议。

　　5.涉及占用耕地的，应当明确补充耕地的意见。

　　(二)公示。村委会将住房建设申请情况和村民小组初审意见在村务公示栏公示，公示时间不少于7天。对公示期满无异议的，村委会签署初步审查意见。

　　未通过村委会审查，或者公示期有异议且经村委调查核实不具备申请条件的，应将申请材料退回申请人，并书面告知原因。

　　(三)受理。村委会将签署了初步审查意见的农民住房建设申请材料呈报乡镇人民政府国土规划建设环保所。乡镇国土规划建设环保所在收到申请材料后就当场确定是否受理，不予受理的，应当将申请材料退回村委会，并书面告知原因。

　　(四)勘查。乡镇国土规划建设环保所应当在受理后5个工作日内，组织村委会、村民小组到现场勘查用地四至、面积、地类，并审查和核实住房建设申请人的申请情况。

　　(五)审批。乡镇人民政府应当对乡镇国土规划建设环保所受理的农民住房建设申请采取办公会形式集中审批，每月至少审批一次。审批结果应当在村务公示栏公示，公示期限不少于7天。

　　公示后无异议的，由县(市、区)规划、国土部门分别授权委托乡镇国土规划建设环保所核发《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》。

　　公示后有异议的，在30日内，由乡镇国土规划建设环保所调查核实，对不予批准的，应当退回申请材料并将不予批准的理由以书面形式告知建房申请人和村委会。

　　(六)放线。乡镇国土规划建设环保所核发《乡村建设规划许可证》、《建设用地批准书》后5个工作日内，组织村委会、村民小组到现场对整个宅基地用地和居住用房建设的具体位置实施打桩放线放样，确定用地四至、面积。放线放样时申请人应到场。

　　(七)施工建设。建房申请人取得本办法规定的相关许可后，应当在批准之日起2年内将房屋建成，并严格按照打桩放线的位置、用地面积、四至和住宅建筑设计示范图等批准要求建设，位置不得挪动，面积不得扩大，建筑风格不得变样。建设施工期间，申请人应积极主动接受政府相关部门的指导、检查和监督。房屋竣工后，原住房按规定须拆除的应及时拆除。

　　(八)竣工验收。房屋竣工后，申请人在3个月内向乡镇国土规划建设环保所申请竣工验收。乡镇国土规划建设环保所在收到验收申请后5个工作日内，到实地检查建成住房的位置、质量、面积和建筑风格是否符合审批要求，原有住宅应当拆除的是否已经拆除。验收合格的，凭村委会出具的证明材料(证明原有宅基地已经退回)，乡镇国土规划建设环保所出具竣工验收意见。竣工验收时申请人应到场。

　　(九)登记发证。建房申请人持相关建房审批手续和竣工验收意见，向乡镇国土规划建设环保所申请农民宅基地使用权和住房产权登记发证。

　　第二十一条农村农民符合住房建设申请条件的，经村民小组、村委会审查，乡镇人民政府批准，可以购买本村农民住宅。买卖双方应当在合同生效后30日内办理房屋产权和宅基地使用权变更登记。

　　第五章管理职责和保障措施

　　第二十二条规范农村农民住房建设管理工作，按照统一领导、分级管理的原则，明确相关部门、单位的管理职责。

　　市住房和城乡建设局负责全市规范农村农民住房建设的综合协调和质量安全监督的指导工作，市规划局、市国土资源局等部门在各自职责职能范围内做好全市农村农民住房建设的指导和监督工作。

　　县(市、区)人民政府负责各自辖区内农村农民住房建设的组织领导和政策扶持工作;协调县(市、区)直部门和乡镇人民政府统一建立职责清晰、重心下移、务实高效的农民住房建设管理工作机制。

　　县(市、区)住房城乡建设、规划、国土等部门按照各自职能职责将城镇规划区之外的农村农民住房建设的定点规划编制、用地审批、相关许可、放线、施工质量安全、竣工验收、登记发证、违规违法行为查处等工作委托乡镇人民政府组织实施，并对乡镇人民政府负责实施的农民住房建设管理工作履行技术服务、指导、检查和监管职责。

　　乡镇人民政府经县(市、区)住房城乡建设、规划、国土等相关部门委托，全面负责城镇规划区之外的农村农民住房建设的管理工作，由乡镇国土规划建设环保所具体实施。

　　村委会负责做好本村农民住房建设的审查、公示、申报、联系等工作，认真做好建房现场的监督协调及违法用地、违法建房行为的巡查、劝阻、制止、报告工作。

　　第二十三条乡镇人民政府应加强农村农民住房建设管理工作，督促乡镇国土规划建设环保所落实农民住房建设批后监管工作。加强对房屋基础达到正负零前的巡查、验线，及时制止移位或者扩大用地面积行为;切实履行农民住房建设施工的质量安全监管职责，对农民住房建设的砌基施工，要到现场进行技术指导。

　　第二十四条县(市、区)住房城乡建设主管部门应当切实做好农民住房建设施工的质量安全监管工作，指导、督促乡镇国土规划建设环保所对农民住房建设施工全面开展质量安全监管工作，有计划地对农民住房建设工地进行质量安全指导和检查。重点做好对楼层3层以上(含3层)或建筑面积超过平方米(含平方米)的单体房屋建筑施工质量安全工作的指导和检查，杜绝农民住房建设施工发生质量安全事故。

　　第二十五条供电、通信、供水、供气等部门应当协助做好农村农民建房监督工作，对违规违法建设的房屋，不得办理供电、通信、供水、供气手续。

　　第二十六条市、县(市、区)人民政府应当制定相关政策文件，保障规范农村农民住房建设管理工作顺利推进。

　　(一)安排乡镇国土规划建设环保所必要的人员编制和工作经费;

　　(二)将农民住房建设定点规划的编制经费纳入财政年度预算;

　　(三)每年市、县级财政预算安排一定的经费用于支持农民集中居住小区配套设施建设。

　　(四)财政、住建、国土、规划、交通运输、水利、农业、林业等部门经同级人民政府同意，整合新农村建设、新型城镇化、农村危房改造、移民搬迁、引用水安全、通村公路建设等惠民惠农资金，用于农村农民集中居住区基础设施建设和实行以奖代投。

　　(五)严格农村农民建房收费管理，无政策法律依据的项目，一律不得收取费用。

　　(六)允许经济条件较好、宅基地资源匮乏的农村集体经济组织对新申请宅基地开展有偿使用试点。试点方案由农村集体经济组织通过村民会议讨论提出，经乡镇人民政府审查，报县(市、区)人民政府批准实施。开展宅基地有偿使用获得的收益，专门用于农民集中居住区基础设施建设。

　　第二十七条县(市、区)人民政府应当建立农村农民住房建设管理工作考核制度，将农民集中居住小区建设作为乡镇人民政府推进新型城镇化的重要工作内容，并纳入年度工作目标考核体系。对推进规范农村农民住房建设管理工作没有取得明显效果的乡镇，进行重点督促。

　　第六章法律责任

　　第二十八条农村农民未取得《乡村建设规划许可证》，或未按照规划许可要求进行建设的，按照城乡规划有关法律法规进行处罚。

　　第二十九条农村农民未取得《建设用地批准书》，或未按照用地许可要求建设的，按照土地管理有关法律法规进行处罚。

　　第三十条农村农民违法违规建设施工的，由乡镇人民政府按照建设工程相关法律法规进行处罚。

　　第三十一条应当按照规定拆除原有住房、退还原有宅基地而拒不履行的，由乡镇人民政府责令限期履行，逾期不履行的，乡镇人民政府申请人民法院依法拆除原有住宅，收回原有宅基地使用权。

　　第三十二条村委会、村民小组或者其他人将村集体土地买卖或者以其他形式非法转让给他人建房的，除依法没收违法所得外，视情节按每平方米10-30元予以罚款处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。所建房屋按违法建房论处。

　　第三十三条有下列情形之一的，依法收回宅基地使用权：

　　(一)自批准建房之日起2年内没有动工建设的。

　　(二)采取欺骗手段取得住房建设许可的。

　　(三)由无权或者越权批准农村农民建房的单位或者个人非法批准占用土地的;

　　第三十四条行政机关及其工作人员在农村农民建房审批、监管过程中有违法行为，或者因监管不力而导致违法建房现象严重的，由监察部门依照有关规定进行处理。

　　非法批准使用宅基地，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第七章附则

　　第三十五条国有农场、林场的农民住房建设管理，参照本办法执行。

　　第三十六条各县(市区)人民政府可结合当地实际情况，依据本办法制定实施细则，并报市人民政府备案。

　　第三十七条本办法实施中的具体问题，由市住房和城乡建设局会同市城乡规划局、市国土资源局负责解释。

　　第三十八条本办法自印发之日起实施。本办法印发之前本市出台的有关农村村民建房规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。

益阳市民居建筑设计样板方案

湖区方案一：

湖区方案二：

湖区方案三：

湖区方案四：

丘陵方案一：

丘陵方案二：

丘陵方案三：

丘陵方案四：

山区方案一：

山区方案二：

山区方案三：

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长按







































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